www.2444666.com当年的省府6子为何只有金茂悦不温不

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  在板块内高层库存开始告急时,金茂悦成为了当下供应主力。www.2444666.com很多买房人问,能买不?那么,今天我们从楼盘测评的几大维度来一起重新审视一下金茂悦。

  当年的滨湖“省府6子”轰动全城,碧桂园中堂、招商雍华府、新城合肥大都会、滨湖金茂悦、紫云赋、葛洲坝中国府,只有金茂悦一直不温不火。

  很多买房人问,能买不?那么,今天我们从楼盘测评的几大维度来一起重新审视一下金茂悦。

  金茂,央企大品牌、全球城市运营商、业务覆盖全国40座热点城市,听起来多么牛逼。更厉害的是,金茂在去年业绩大涨86%,成功迈入千亿阵营。

  近几年来,金茂在北京、重庆、杭州等多个城市开发项目爆发维权,阴阳合同、精装减配、虚假宣传...诸如此类的新闻不绝入耳,大名鼎鼎的央企这是怎么了?

  其实这与金茂前些年拿地太过激进不无关系,全国多个高价地块被金茂揽入怀中,结果一声“限价令”之下,金茂苦逼了,利润急剧压缩,甚至要贴着地价卖房。

  开发商不是慈善家,所以为了利润,只能降低成本,这也就有了后面的连锁反应。

  近期金茂也是连续出让8宗地块的项目股权,这些地块都有两个共同点,一是地价高,二是被限价,看来金茂准备甩掉这些烫手山芋。

  再回到合肥,滨湖金茂悦楼面价15929元/㎡,这块地刚开始是光明拿的,后来由金茂操盘。

  刚开始金茂是准备将这个项目打造为高端“府系”产品的,结果因为限价只能卖到2.2万/㎡左右,才降级成“悦系”产品,直接low了几个档次。

  金茂悦容积率高达2.5,而紧挨着的大都会容积率只有1.84,招商雍华府居住B地块2.2、C地块2.0,所以去金茂悦第一感觉就是房子非常密集,很拥挤,这会直接影响到未来业主居住的舒适度。

  项目南边是高速时代城,这个小区楼栋高度达100米,东西向楼间距较小,对于金茂悦整个项目遮挡严重。

  而西边琥珀瑞安家园楼层也很高,所以金茂悦会给人压抑的感觉,未来不能保证没有采光问题。

  中间户设计本身是中规中矩,三室朝南,半通透,主卧设计了一个小型的独立衣帽间,书房/次卧有一半面积赠送的,南面2个卧室飘窗赠送。

  而边户进深长、面宽段,通透性较差,主卧和客厅朝南,之所以将边户也设计成较小的98㎡,应该是考虑到品质刚需、刚改。

  再来看看价格,高层毛坯最新备案是毛坯1.9万/㎡,装修4千/㎡,总体均价2.3万/㎡,前期高层价格大概在2.2万/㎡。

  试想一下,如果你是刚需,你买得起2.2万/㎡的金茂悦吗?如果你是改善,你会买98㎡的金茂悦吗?

  总结下来,称其改善,却没有做出改善的产品,称其刚需,却没有卖出刚需的价格。

  因此,该盘在去年底到今年初,一直都有几个点优惠,虽然以价换量有一定效果,但对于项目后期如何再次撑起价格,是个很大的考验。

  从周边配套来看,项目距离地铁1号线紫庐站和会展中心站直线公里左右,实际步行距离可能会比这个远。

  但是从远期规划看,未来距离地铁7号线较近,高速时代城南边紫云路便是规划中的地铁7号线。

  商业方面,距离百大心悦城很近,几百米的距离,2公里范围内还有悦方IDMALL以及刚刚开业的佳源广场。

  但目前项目配套方面最大的短板是学区。按照2019年学区划分,金茂悦在华山路小学、实验中学滨湖校区所属范围内。

  实验中学滨湖校区放在整个合肥来看,成绩并不理想。2018年168指标到校最低分排名62名,2019年排名55名,只能说很一般。

  今年考得比较好的学校,还是以45中为首老牌名校,新校只有50中新天鹅湖和168玫瑰园西区较为突出,新区的新建学校成绩往往不稳定。

  总结:当下的合肥,最不缺的就是品牌盘,最缺的是品质盘。高价只是给开发商一时冲动疯狂举牌的地价买单,那谁又该为日益增加的买房成本和愈加堪忧的房屋质量买单?